Auf den ersten Blick wirkt die Vereinbarung der monatlichen Miete simpel: Ein Betrag steht im Vertrag, der regelmäßig überwiesen wird. Doch gerade bei den Heizkosten können kleine Formulierungen weitreichende Folgen haben – sowohl für Mieter als auch für Vermieter.

Die Kaltmiete umfasst nur das Wohnrecht – ohne Nebenkosten. Wer ausschließlich die Kaltmiete vereinbart, zahlt zusätzlich Betriebskosten und Heizkosten nach der jährlichen Abrechnung.

Die Warmmiete hingegen soll alle laufenden Kosten abdecken: Grundmiete, Betriebskosten und Heizung. Doch Vorsicht: Die gesetzliche Heizkostenverordnung schreibt eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor. Ein pauschaler Warmmietbetrag kann deshalb spätere Anpassungen erschweren. Steigen die Heizkosten, darf der Vermieter nur begrenzt reagieren – oft bleibt nur die Anpassung der Vorauszahlungen.

Beispiel: Steigende Heizkosten

Angenommen, die Heizkosten steigen aufgrund höherer Energiepreise um 15 %.

• Mit pauschaler Warmmiete: Der Vermieter kann die Gesamtmiete nur schwer erhöhen. Die pauschale Summe ist festgeschrieben.
• Mit aufgeschlüsselter Warmmiete: Sind Grundmiete, Betriebskosten und Heizkosten separat im Vertrag aufgeführt, kann der Heizkostenanteil um 15 % angepasst werden. Die Gesamtmiete wird neu berechnet.

Eine klare Aufschlüsselung schützt also beide Seiten: Der Mieter versteht, wofür er zahlt, und der Vermieter behält die Möglichkeit, Kostensteigerungen rechtlich korrekt weiterzugeben.

Praktische Vertragsgestaltung

Vermieter haben mehrere Möglichkeiten:

1. Warmmiete aufschlüsseln:
   • Beispiel:
     • Grundmiete: 900 €
     • Betriebskosten-Pauschale: 200 €
     • Heizkosten-Pauschale: 100 €
   • Anpassungen von Betriebskosten oder Heizkosten bleiben möglich.
2. Kaltmiete mit Vorauszahlungen:
   • Klare Trennung zwischen Grundmiete und Nebenkosten.
   • Mieter wissen schon beim Einzug, welche Kosten auf sie zukommen.
   • Vermieter kann Vorauszahlungen an die tatsächlichen Kosten anpassen.

Rechtliche Rahmenbedingungen

• Betriebskosten dürfen nur nach Jahresabrechnung angepasst werden, mindestens 12 Monate nach Beginn des Abrechnungszeitraums, mit 12-monatiger Frist.
• Grundmieterhöhungen sind an die Kappungsgrenze (max. 20 % in drei Jahren) und die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden.

Eine präzise Definition der Mietbestandteile – insbesondere bei Heizkosten – ist entscheidend. Aufgeschlüsselte Warmmieten oder Kaltmieten mit klaren Vorauszahlungen sorgen für Transparenz, rechtliche Handlungsfähigkeit und eine stabile Grundlage für ein konfliktarmes Mietverhältnis, selbst bei steigenden Energiepreisen.