Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – bekannt als „Heizungsgesetz“ – regelt in Deutschland die energetischen Anforderungen an Gebäude – sowohl bei Neubauten als auch bei Bestandsimmobilien. Wer baut, saniert oder eine Immobilie kauft, sollte das Gesetz kennen.

Es verbindet politische Klimaziele mit konkreten Vorgaben – und betrifft private Eigentümer genauso wie Wohnungsunternehmen.

Was ist das GEG?

Das Gebäudeenergiegesetz trat im November 2020 in Kraft und hat mehrere ältere Vorschriften zusammengeführt – darunter die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinspargesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Ziel des GEG ist es, die energetischen Standards im Gebäudesektor zu vereinheitlichen und einen Beitrag zur Reduktion von CO₂-Emissionen zu leisten.

Das Gesetz schreibt unter anderem vor, wie viel Primärenergie ein Gebäude verbrauchen darf, welche Anforderungen an Dämmung, Heiztechnik und Fenster gestellt werden und in welchem Umfang erneuerbare Energien zu nutzen sind.

Für welche Gebäude gilt das GEG?

Das Gebäudeenergiegesetz gilt grundsätzlich für alle beheizten oder klimatisierten Gebäude – also sowohl für Wohngebäude als auch für Büro- und Geschäftsimmobilien. Es betrifft:

– Neubauten
– bestehende Gebäude bei größeren Renovierungen
– Um- und Ausbauten, z. B. Dachausbau oder Anbau
– den Austausch von Heizungen oder Fenstern
– den Verkauf oder die Vermietung von Immobilien (z. B. mit Blick auf Energieausweise)

Einige Vorgaben gelten nur bei Neubauten, andere auch im Bestand. Zudem macht das Gesetz Unterschiede zwischen selbst genutztem Eigentum, vermieteten Wohnungen und Nichtwohngebäuden.

Was schreibt das Gesetz konkret vor?

Das GEG regelt unter anderem:

– Primärenergiebedarf: Neubauten dürfen nur eine bestimmte Menge an Energie für Heizung, Warmwasser, Lüftung und Kühlung verbrauchen. Der Standard ist das sogenannte Effizienzhaus 55 oder besser.
– Wärmeschutz: Anforderungen an die Dämmung von Dach, Fassade, Fenstern und Boden.
– Erneuerbare Energien: Neubauten müssen einen Teil des Wärmebedarfs über erneuerbare Quellen decken – z. B. durch Solarthermie, Wärmepumpen oder Bioenergie.
– Heizungstechnik: Alte Öl- und Gasheizungen müssen schrittweise ersetzt werden. Seit 2024 gelten neue Vorgaben für den Einsatz erneuerbarer Energien in Heizsystemen – mit Übergangsfristen und Ausnahmen.
– Energieausweis: Wer eine Immobilie verkauft oder vermietet, muss einen aktuellen Energieausweis vorlegen.

Was gilt für Bestandsgebäude?

Im Bestand greifen bestimmte Nachrüstpflichten – etwa:

– Austauschpflicht für Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind (bei Konstanttemperaturkesseln)
– Dämmung oberster Geschossdecken, wenn sie ungedämmt sind
– Pflicht zur Umstellung auf erneuerbare Energien bei Heizungstausch in bestimmten Fällen (abhängig von Alter, Lage, Eigentumsverhältnissen)

Dabei gilt: Wer selbst im Einfamilienhaus wohnt, ist in vielen Fällen von direkten Verpflichtungen ausgenommen – bei Eigentümerwechsel allerdings greifen die Regeln innerhalb von zwei Jahren.

Weiterentwicklungen ab 2024

Das GEG wurde zuletzt zum 1. Januar 2024 angepasst. Künftig soll der Einbau neuer Heizungen nur noch dann erlaubt sein, wenn mindestens 65 Prozent der Heizenergie aus erneuerbaren Quellen stammen. Diese Vorgabe gilt zunächst nur für Neubaugebiete, soll aber schrittweise auch im Bestand umgesetzt werden – je nach kommunaler Wärmeplanung.

Für Hausbesitzer bedeutet das: Beim Heizungswechsel müssen mittelfristig Alternativen wie Wärmepumpen, Solarthermie oder Nahwärmenetze geprüft werden. Gleichzeitig gibt es Förderprogramme, die den Umstieg erleichtern sollen.

Das GEG betrifft alle, die bauen, kaufen oder sanieren

Das Gebäudeenergiegesetz ist ein zentrales Instrument der deutschen Klimapolitik im Gebäudebereich. Es legt energetische Mindeststandards fest und fördert den Einsatz erneuerbarer Energien. Für Bauherren, Eigentümer und Käufer ist es deshalb wichtig, sich mit den Regeln vertraut zu machen – nicht zuletzt, um finanzielle Nachteile oder Investitionen ins Falsche zu vermeiden. Wer heute plant, sollte also energetisch schon für morgen denken.