Eigentümer von Häusern mit Öl- oder Gasheizung müssen sich zunehmend auf sinkende Immobilienwerte einstellen. Während bislang vor allem die Lage über den Preis entschied, gewinnt die Energieeffizienz immer mehr an Bedeutung.

Experten aus Wirtschaft und Immobilienbranche sind sich einig: Unsanierte Immobilien mit schlechter Energieeffizienz werden in den kommenden Jahren nur noch mit deutlichen Preisabschlägen verkäuflich sein.

Oliver Adler von der Bausparkasse Schwäbisch Hall schätzt, dass bei Immobilien mit Energieeffizienzklasse D oder schlechter langfristig Preisabschläge zwischen 20 und 30 Prozent drohen. Ähnlich äußert sich Gesa Crockford, Geschäftsführerin von Immoscout24: Immer mehr Kaufinteressenten filtern Objekte mit schlechter Energieeffizienz von vornherein aus.

Auch die Klimapolitik ist ein Faktor

Der Grund liegt nicht nur in steigenden Energiekosten, sondern auch in politischen Entwicklungen. In vielen Städten sollen Gas- und Ölheizungen durch Wärmepumpen oder Fernwärme ersetzt werden.

Mit sinkender Anzahl von Gasanschlüssen steigen die Netzentgelte, die sich auf die Kosten der verbleibenden Verbraucher auswirken – weitere Preiserhöhungen sind absehbar. Zudem wird die CO2-Abgabe in den nächsten Jahren voraussichtlich weiter ansteigen.

Die internationalen Zentralbanken warnen zudem vor den Folgen des Klimawandels für Immobilienwerte. Studien der Allianz-Versicherung prognostizieren in einem ungünstigen Szenario bis 2050 einen Preisverfall von bis zu 25 Prozent in Deutschland für Immobilien, die energetisch nicht mithalten.

Verspätetes Handeln könnte teuer werden

Für Eigentümer, die zögern, ihre Immobilien energetisch zu modernisieren, könnte dies teuer werden. Arne Holzhausen von der Allianz warnt: „Halbherzige oder verzögerte Klimapolitik kann den gesamten Immobilienmarkt nach unten ziehen.“

Ländliche Regionen mit höheren Leerstandsquoten werden stärker betroffen sein. Dort sind Immobilien mit schlechter Energieeffizienz schon heute bis zu 50 Prozent günstiger als die besten Objekte.

Sören Gröbel von JLL Deutschland prognostiziert: „Eigentümer energetisch schlechter Immobilien werden es künftig schwerer haben – bei Vermietung, Verkauf und Finanzierung.“

Preisabschläge bei Energieeffizienz

Eine Erhebung der Postbank war Mitte 2024 zu sehr hohen Preisabschlägen zwischen Häusern mit den „guten“ Energieeffizienzklassen A+, A, B, C oder D und den „unterdurchschnittlichen“ Klassen E, F, G oder H gekommen. Für eine Wohnung in Frankfurt am Main aus der ersten Gruppe wurden 2023 im Schnitt stolze 7056 Euro je Quadratmeter verlangt. Das waren für 80 Quadratmeter Wohnfläche 564.000 Euro.

Dagegen wurde eine Wohnung in derselben Größe in einem älteren Haus mit schlechten Energiewerten nur auf 5479 Euro pro Quadratmeter taxiert. Das sind also bei gleicher Wohnfläche 438.000 Euro, immerhin 126.000 Euro weniger.

Nach Angaben des Bundesministeriums für Wirtschaft im August 2024 haben Ein- und Zweifamilienhaüser mit der höchsten Effizienzklasse (A+) einen um 412 Euro pro qm besseren Marktwert und solche in der schlechtesten Effizienzklasse (G) einen um 333 Euro pro qm schlechteren Marktwert gegenüber der Referenzklasse C; in Summe beträgt der Abstand zwischen bester und schlechtester Klasse 745 Euro pro qm.