Die Gasetagenheizung war lange eine pragmatische Lösung für Mehrfamilienhäuser. Jede Wohnung hat ihr eigenes Gerät, jeder Bewohner regelt Wärme und Warmwasser selbst, der Eigentümer braucht keinen großen Heizkeller. Technisch ist dieses Prinzip einfach, dezentral und über Jahrzehnte gut beherrschbar gewesen. Genau deshalb ist es im Bestand bis heute verbreitet – besonders in älteren Stadtwohnungen.

Wie verbreitet Gasetagenheizungen sind

Nach Angaben des Eigentümerverbands Haus & Grund betrifft das Problem rund drei Millionen Mietwohnungen in Deutschland.

Gasetagenheizungen finden sich vor allem in Mehrfamilienhäusern der Nachkriegszeit, in Altbauten und in städtischen Mietshäusern. Häufig wurden sie eingebaut, weil eine zentrale Heizungsanlage fehlte oder weil Wohnungen schrittweise modernisiert wurden. Statt ein ganzes Haus auf einmal umzubauen, konnte jede Wohnung eine eigene Therme bekommen.

Technisch handelt es sich meist um wandhängende Gasthermen oder Gas-Brennwertgeräte. Sie versorgen eine einzelne Wohnung mit Heizwärme und oft auch mit Warmwasser. Das unterscheidet sie von der zentralen Gasheizung im Keller, die mehrere Wohnungen über ein gemeinsames Rohrnetz versorgt.

Warum das System lange attraktiv war

Der größte Vorteil war immer die Dezentralität. Jede Wohnung hatte ihre eigene Heizung. Fiel eine Therme aus, blieb nicht das ganze Haus kalt, sondern nur eine Wohneinheit war betroffen. Reparatur, Wartung und Austausch ließen sich vergleichsweise wohnungsweise organisieren.

Auch die Abrechnung ist einfach. Da jede Wohnung ihren eigenen Gasverbrauch hat, muss die Wärme nicht aufwendig über Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler verteilt werden. Der Nutzer zahlt seinen Gasvertrag selbst oder der Verbrauch wird direkt der jeweiligen Wohnung zugeordnet. Für Vermieter war das lange ein übersichtliches Modell.

Hinzu kommt der geringe Platzbedarf. Eine Gas-Etagenheizung braucht keinen großen Heizraum, keinen zentralen Speicher und keine umfangreiche Verteilung im Keller. Gerade in Altbauten, in denen Leitungswege, Schächte und Technikräume fehlen, war das ein entscheidender Vorteil.

Auch die Investitionskosten waren oft niedriger als bei einer Zentralisierung. Eine einzelne Therme zu tauschen war planbarer als ein kompletter Umbau des Hauses. Für kleinere Vermieter war das attraktiv: Man musste nicht sofort das ganze Gebäude energetisch neu denken.

Nachteile einer Gasetagenheizung

Die Nachteile zeigen sich vor allem heute. Viele einzelne Geräte bedeuten viele Wartungstermine, viele Abgasführungen, viele sicherheitsrelevante Bauteile und viele mögliche Störstellen. Was für die einzelne Wohnung überschaubar ist, wird im ganzen Haus technisch kleinteilig.

Auch die Einbindung erneuerbarer Energien ist schwierig. Eine zentrale Heizungsanlage lässt sich eher mit Wärmepumpe, Solarthermie, Fernwärme, Biomasse oder einem großen Speicher kombinieren. Bei Gasetagenheizungen müsste jede Wohnung einzeln betrachtet werden. Das macht Lösungen teuer und organisatorisch aufwendig.

Hinzu kommt: Moderne Heizsysteme profitieren von niedrigen Vorlauftemperaturen, hydraulischer Optimierung und zentralem Energiemanagement. Eine Gasetagenheizung arbeitet dagegen wohnungsweise. Sie kann effizient sein, wenn es sich um ein modernes Brennwertgerät handelt und die Anlage richtig eingestellt ist. Sie bleibt aber an Erdgas beziehungsweise künftig mögliche Ersatzbrennstoffe gebunden.

Der neue Kostendruck für Vermieter

Besonders brisant ist die geplante Kostenregelung für vermietete Wohnungen. Wer als Eigentümer nach der Reform weiterhin eine neue Gasheizung einbauen lässt, soll die daraus entstehenden laufenden Mehrkosten nicht mehr vollständig auf die Mieter umlegen können. Nach den aktuellen Plänen der Bundesregierung sollen Vermieter bei neuen fossilen Heizungen künftig 50 Prozent bestimmter Kostenbestandteile tragen: CO₂-Preis, Gasnetzentgelte und ab 2029 auch die Mehrkosten der sogenannten Biotreppe.

Das verändert die wirtschaftliche Logik der Gasetagenheizung erheblich. Der Gasverbrauch lief häufig direkt über den Mieter oder wurde der jeweiligen Wohnung eindeutig zugeordnet. Künftig kann der Eigentümer aber selbst an den laufenden Heizkosten beteiligt werden, wenn er sich beim Austausch einer defekten Anlage erneut für eine fossile Lösung entscheidet.

Die Biotreppe verschärft dieses Risiko zusätzlich. Neue Öl- und Gasheizungen sollen zwar weiterhin möglich bleiben, müssen aber ab 2029 steigende Anteile biogener Brennstoffe nutzen. Genannt werden nach den aktuellen Plänen 10 Prozent ab 2029, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Diese Brennstoffe können teurer sein als fossiles Erdgas. Genau dieser Preisbestandteil soll bei vermieteten Gebäuden nicht allein beim Mieter landen, sondern teilweise beim Vermieter.

Für Eigentümer mit Gasetagenheizungen ist das besonders heikel, weil der Austausch oft nicht zentral geplant wird. Fällt in einer Wohnung die Therme aus, entsteht kurzfristig Handlungsdruck. Wird dann wieder eine Gasetagenheizung eingebaut, bindet sich der Eigentümer langfristig an ein System, dessen laufende Kosten er künftig teilweise selbst mittragen muss. Aus einem früher kalkulierbaren Gerätetausch wird damit eine Investitionsentscheidung mit dauerhaften Betriebskostenfolgen.

Haus & Grund kritisiert genau diesen Punkt. Der Verband warnt, die angebliche neue Wahlfreiheit im Heizungskeller könne für Vermieter teuer werden. Denn wer weiterhin auf Gas setzt, erhält zwar mehr technische Freiheit beim Einbau, übernimmt aber zugleich ein wachsendes Kostenrisiko bei CO₂-Preis, Netzentgelten und biogenen Brennstoffen.

Wichtig ist die Unterscheidung: Eine vorhandene, funktionierende Gasetagenheizung darf grundsätzlich weiter betrieben und gewartet werden. Sie löst nicht automatisch die neue Kostenbeteiligung aus. Kritisch wird es beim Einbau neuer fossiler Heiztechnik in vermieteten Gebäuden. Dann kann der Eigentümer nicht mehr davon ausgehen, dass steigende Brennstoff- und Klimakosten vollständig über die Betriebskostenabrechnung weitergereicht werden.

Was passiert, wenn Eigentümer zufrieden sind und weiter betreiben?

Solange eine bestehende Gasetagenheizung funktioniert, muss sie nicht allein wegen der aktuellen Debatte sofort ausgebaut werden. Bestehende Heizungen dürfen grundsätzlich weiter betrieben und repariert werden. Das Gebäudeenergiegesetz unterscheidet zwischen Weiterbetrieb, Reparatur und Einbau neuer Heizungen. Für alte Öl- und Gasheizungen gelten zwar unterschiedliche Fristen und Austauschpflichten, aber es gibt Übergangsregeln und Ausnahmen.

Problematisch wird es vor allem beim irreparablen Ausfall. Dann greift die Frage, ob wieder eine neue Gasetagenheizung eingebaut werden darf und welche Anforderungen künftig gelten. Für Mehrfamilienhäuser mit Gasetagenheizungen sieht das GEG besondere Übergangsfristen vor. Nach einem Ausfall muss der Eigentümer beziehungsweise die Eigentümergemeinschaft entscheiden, ob das Haus weiterhin dezentral beheizt oder auf eine zentrale Lösung umgestellt werden soll. Für eine Zentralisierung können sich Übergangsfristen von bis zu 13 Jahren ergeben.

Welche Alternativen technisch infrage kommen

Die naheliegende Alternative ist eine zentrale Heizungsanlage. Sie kann als Gas-Brennwertzentrale, Hybridanlage, Wärmepumpe, Fernwärmeanschluss oder später mit anderen Wärmeerzeugern geplant werden. Dafür braucht es aber ein Wärmeverteilnetz im Haus. In Gebäuden mit bisher dezentralen Gasthermen ist genau das oft nicht vorhanden.

Eine Wärmepumpe kann funktionieren, wenn Gebäudehülle, Heizflächen und Vorlauftemperaturen passen. In unsanierten Altbauten mit kleinen Heizkörpern wird das anspruchsvoller. Fernwärme ist attraktiv, wenn ein Anschluss verfügbar oder absehbar ist. Deshalb ist die kommunale Wärmeplanung für Eigentümer mit Gasetagenheizungen besonders wichtig. In Bestandsgebäuden greifen die Anforderungen an neue Heizungen zeitlich auch nach diesen Wärmeplanungsfristen, spätestens Mitte 2026 in Großstädten und Mitte 2028 in kleineren Kommunen.

Dezentrale elektrische Lösungen, etwa Luft-Luft-Wärmepumpen oder Splitgeräte, können in einzelnen Wohnungen helfen, sind aber nicht automatisch eine vollständige Heizungs- und Warmwasserlösung. Sie werfen außerdem Fragen zu Außengeräten, Schallschutz, Fassade und Genehmigungen auf.

Ein bewährtes System mit offener Zukunft

Die Gasetagenheizung war lange erfolgreich, weil sie dezentral, platzsparend, gut abrechenbar und vergleichsweise günstig zu erneuern war. Diese Vorteile sind technisch weiterhin real. Wer ein funktionierendes Gerät besitzt, muss es nicht vorschnell stilllegen.

Doch das System verliert an strategischer Einfachheit. Es lässt sich schwer mit erneuerbaren Energien kombinieren, erschwert zentrale Effizienzlösungen und macht jeden Defekt zu einer Grundsatzfrage. Für Eigentümer heißt das: Weiterbetrieb ist möglich. Zufriedenheit mit dem heutigen Zustand ersetzt aber nicht die Planung für den Moment, in dem die erste Therme nicht mehr repariert werden kann.