Steigende Energiepreise, neue Klimaschutzvorgaben und ein wachsendes Bewusstsein für Nachhaltigkeit rücken die energetische Sanierung von Wohngebäuden in den Fokus. Eigentümer fragen sich jedoch oft: Ist eine Modernisierung finanziell und praktisch sinnvoll – gerade bei einer Eigentumswohnung?

Die Antwort hängt von vielen Faktoren ab: den Ausgangswerten des Gebäudes, den geplanten Maßnahmen, den aktuellen Förderprogrammen und der Kostenverteilung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft.

Kosten je nach Ausgangslage sehr unterschiedlich

Die Spanne der Investitionssummen ist groß. Laut einer Analyse der Deutschen Bank kostet es im Durchschnitt rund 65.000 Euro, ein Eigenheim von Energieeffizienzklasse E auf A zu bringen. Wer von F startet, muss etwa 80.000 Euro einkalkulieren, bei G sind es sogar rund 110.000 Euro. Der Bundesverband der Verbraucherzentralen veröffentlichte 2021 eigene Werte: Für eine Sanierung auf den Effizienzhausstandard KfW 55 – etwa gleichbedeutend mit Energieeffizienzklasse A – werden 471 bis 554 Euro pro Quadratmeter veranschlagt. Bei einem 100-Quadratmeter-Haus ergibt das Gesamtkosten zwischen 47.100 und 55.400 Euro.

Bei Eigentumswohnungen liegen die Beträge in der Regel niedriger. Das liegt daran, dass zentrale Maßnahmen – wie die Dämmung des Dachs, eine neue Heizungsanlage oder der Austausch der Fenster in gemeinschaftlich genutzten Bereichen – über die Gemeinschaft finanziert werden. Die Kosten werden anteilig nach Miteigentumsanteilen verteilt, was die individuelle Belastung reduziert. Dennoch können größere Projekte schnell zu mehreren tausend Euro pro Eigentümer führen.

Förderprogramme können entscheidend sein

Bis zur Haushaltssperre bot die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) besonders attraktive Finanzierungsmöglichkeiten: Darlehen von bis zu 150.000 Euro für Komplettsanierungen, mit einem Minimalzins von 0,24 Prozent jährlich, wenn innerhalb von zehn Jahren zurückgezahlt wurde. Zusätzlich gab es einen Tilgungszuschuss von 20 Prozent. Wurde vor der Sanierung eine besonders schlechte Energieeffizienzklasse (G oder H) festgestellt, erhöhte sich der Zuschuss auf 30 Prozent.

Derzeit ist unklar, in welchem Umfang diese Programme fortgeführt werden. Experten raten, vor einer Entscheidung die aktuelle Förderlandschaft zu prüfen und gegebenenfalls energetische Sanierungsfahrpläne erstellen zu lassen. Diese werden teilweise ebenfalls bezuschusst und helfen, die wirtschaftlich sinnvollsten Schritte festzulegen.

Wirtschaftlichkeit: Rechnen über Jahrzehnte

Ob sich eine energetische Sanierung lohnt, hängt stark vom Energieverbrauch vor der Modernisierung, den Energiepreisen und dem Umfang der Maßnahmen ab. Eine reine Kosten-Nutzen-Betrachtung über wenige Jahre fällt oft negativ aus – vor allem, wenn hohe Investitionen auf vergleichsweise moderate Einsparungen treffen. Über längere Zeiträume, kombiniert mit steigenden Energiepreisen und möglichen CO₂-Abgaben, kann die Rechnung jedoch positiver ausfallen.

Hinzu kommt ein weiterer Aspekt: energetisch modernisierte Wohnungen sind am Markt gefragter. In vielen Städten gelten strenge Anforderungen an Energieausweise, und ein guter Effizienzstandard kann den Wiederverkaufswert deutlich steigern. Auch die Vermietbarkeit verbessert sich, da Mieter geringere Nebenkosten schätzen.

Eigentumswohnungen: Chancen und Herausforderungen

Während bei einem Einfamilienhaus die Entscheidungen allein beim Eigentümer liegen, müssen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Mehrheiten gefunden werden. Größere Sanierungen erfordern oft umfangreiche Abstimmungen und manchmal langwierige Entscheidungsprozesse. Wer jedoch gemeinsam handelt, profitiert nicht nur von geringeren Einzelkosten, sondern auch von einheitlichen Lösungen, die den Wert des gesamten Gebäudes steigern.

Zu bedenken ist: Manche Maßnahmen – etwa der Austausch von Fenstern innerhalb der Wohnung oder die Dämmung einer nicht gemeinschaftlich genutzten Wand – fallen in den Verantwortungsbereich des einzelnen Eigentümers. Diese Kosten trägt man selbst, unabhängig von Gemeinschaftsbeschlüssen.

Was kostet die Sanierung?

Die Deutsche Bank hat berechnet, dass die Sanierung eines Eigenheims von Energieeffizienzklasse E auf A rund 65.000 Euro kostet, von F auf A etwa 80.000 Euro und von G auf A bis zu 110.000 Euro. Der Bundesverband der Verbraucherzentralen kam 2021 in einer eigenen Berechnung – ohne Berücksichtigung der bisherigen Effizienzklassen – auf Kosten zwischen 471 und 554 Euro pro Quadratmeter für den Effizienzhausstandard KfW 55 (etwa Energieeffizienzklasse A). Bei einer 100-Quadratmeter-Eigentumswohnung wären das 47.100 bis 55.400 Euro.

Bei Mehrfamilienhäusern teilen sich diese Ausgaben auf alle Eigentümer auf. Werden beispielsweise Fassade, Dach und Heizung erneuert, kann der individuelle Anteil deutlich sinken. Bei einer energetischen Komplettsanierung für 400.000 Euro in einem Haus mit zehn Wohnungen liegt der Kostenanteil pro Eigentümer bei 40.000 Euro.

Welche Förderungen gab es – und was ist aktuell möglich?

Bis zur Haushaltssperre wurden energetische Sanierungen staatlich unterstützt. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau vergab Darlehen bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit mit minimalem Zinssatz von 0,24 Prozent pro Jahr und einem Tilgungszuschuss von 20 Prozent, wenn mindestens der Effizienzhausstandard KfW 55 erreicht wurde. Bei besonders ineffizienten Gebäuden (Klassen G und H) gab es zusätzlich zehn Prozent Bonus. Ob diese Förderungen in vollem Umfang wiederkehren, ist derzeit offen. Einzelne Bundesländer bieten aber weiterhin eigene Programme an.

Beispielrechnung zur Amortisation

Angenommen, eine 80-Quadratmeter-Wohnung der Klasse F wird für 38.000 Euro saniert, um Klasse A zu erreichen. Vor der Sanierung beträgt der jährliche Heizenergieverbrauch etwa 150 kWh/m², also 12.000 kWh im Jahr. Bei Gaspreisen von 12 Cent/kWh ergeben sich Heizkosten von rund 1.440 Euro pro Jahr. Nach der Sanierung sinkt der Verbrauch auf 50 kWh/m², also 4.000 kWh – Heizkosten ca. 480 Euro. Die jährliche Ersparnis: rund 960 Euro.

Ohne Fördermittel dauert es damit etwa 39 Jahre, bis sich die Investition rein durch eingesparte Heizkosten amortisiert. Mit einem Tilgungszuschuss von 20 Prozent reduziert sich der Eigenanteil auf 30.400 Euro – und die Amortisationszeit verkürzt sich auf 32 Jahre. Steigende Energiepreise können diesen Zeitraum weiter verringern.

Lohnt es sich trotzdem?

Die rein wirtschaftliche Betrachtung zeigt: Energetische Sanierungen rechnen sich bei Eigentumswohnungen oft nur langfristig. Dennoch spielen weitere Faktoren eine Rolle. Ein niedriger Energiebedarf steigert den Wohnkomfort, reduziert das Risiko hoher Nebenkosten und erhöht den Wiederverkaufswert. Auch gesetzliche Vorgaben können in Zukunft zu Nachrüstpflichten führen – wer früh investiert, ist vorbereitet.